Incepand din acest numar, in fiecare saptamana va vom prezenta sfatul avocatului cu privire la diverse probleme de actualitate in domeniul juridic si nu numai. In aceasta saptamana a avut amabilitatea sa aduca lamuriri cu privire la detaliile incheierii unui contract de vanzare – cumparare, avocatul Alexandru Viorel Soare.
Analizati cu atentie actul de proprietate al bunului imobil
Atunci cand incheiati un contract de vanzare-cumparare, trebuie sa stiti ca este foarte important ca vanzatorul sa faca dovada dreptului de proprietate pentru bunul imobil respectiv. Daca vorbim de terenuri, actul de proprietate poate sa constea, in marea majoritate a cazurilor, in titlu de proprietate emis in conditiile legii 18/91 sau un alt act care sa ateste dreptul de proprietate. Acesta poate fi un contract de vanzare-cumparare, dar care, obligatoriu trebuie sa fie in forma autentica. Un alt titlu care sa faca dovada dreptului de proprietate poate sa fie o hotarare judecatoreasca, de exemplu bunul dobandit in urma unui litigiu, sau un act notarial de partaj, bun provenit dintr-o succesiune. De asemenea, mai poate face dovada dreptului de proprietate si un certificat de mostenitor, dar, doar atunci cand persoana respectiva are cota integrala, cota de 1/1 din dreptul respectiv.
Astfel, primul pas care trebuie facut in cazul celor care vor sa cumpere, este sa analizeze foarte atent actul de proprietate, in baza caruia vanzatorul instraineaza bunul respectiv. Vanzatorul trebuie sa faca dovada ca este proprietar mai ales cand bunul provine dintr-o mostenire. Trebuie vazut daca pe bunul respectiv vanzatorul sau instrainatorul are calitatea de mostenitor exclusiv. Nu poti sa instrainezi un bun aflat in indiviziune. Este practic o simpla substituire, cumparatorul intra in locul celui care vinde. Aceste situatii sunt valabile atat in cazul terenurilor, cat si al constructiilor.
Verificati daca bunul imobil este sau nu in litigiu
Mai trebuie verificat daca bunul respectiv se afla sau nu in litigiu. Acest lucru se poate verifica prin mai multe modalitati. Una dintre ele ar fi verificarea la cartea funciara. Cei care se afla in litigiu cu privire la un bun imobil noteaza acest litigiu in cartea funciara, pentru ca toti ceilalti care ar vrea sa cumpere sa fie avertizati ca se supun unor riscuri. Insa, de multe ori, nu toti cei care se afla intr-un litigiu, il si noteaza la cartea funciara. Nu este o procedura foarte greoaie, dar multi nu stiu de existenta ei, sau neglijeaza aceasta chestiune. In cazul in care va duceti la carte funciara si obtineti un extras de informare din care nu apare notat niciun litigiu, asta nu inseamna ca bunul respectiv nu este in litigiu. Deci litigiul poate sa existe, dar sa nu fie notat. Existenta tuturor litigiilor aflate pe rol se mai poate verifica si in evidenta informatizata pe internet.
De asemenea, bunul mai poate fi grevat cu sarcini si servituti, iar acest lucru se poate verifica numai in partea a doua a cartii funciare, in sensul ca persoana respectiva poate sa contracteze niste imprumuturi care sa fie cu garantie reala imobiliara, sa fie ipotecate la banci, la terte persoane. In momentul in care se da acel extras de carte funciara apare mentiunea ca este ipotecat, este grevat de sarcini.
Pretul din acte trebuie sa fie acelasi cu cel de cumparare
Multi dintre cei care vand un bun imobil obisnuiesc sa treaca in acte un pret mai mic decat cel primit de la cumparator. De multe ori se intampla acest lucru atunci cand exista o intelegere intre cumparator si vanzator, deoarece regula este ca vanzatorul sa plateasca taxele notariale si este in interesul sau ca acestea sa fie cat mai mici. Insa, chestiunea aceasta este o sabie cu doua taisuri. In primul rand exista norme imperative care spun clar ca pretul trebuie sa fie cel real si nu simulat, pentru ca altfel se produce o infractiune, vanzatorul fiind acuzat de evaziune fiscala. In al doilea rand, in situatia in care s-ar ajunge la litigii cu privire la bunul respectiv si s-ar dispune rezilierea contractului de vanzare-cumparare, vanzatorul isi ia bunul, iar cumparatorul trebuie sa-si primeasca banii inapoi. Adica cel de pe contract!
Atentie la agentii imobiliari care nu au cunostinte juridice!
Agentii imobiliari nu reprezinta decat un liant intre cumparator si vanzator. Trebuie sa stiti ca majoritatea acestor agenti nu au cunostinte juridice aprofundate in ceea ce priveste detaliile perfectarii unei astfel de tranzactii, in speta a unui contract pentru bunuri imobile. De regula, oamenii au o incredere oarba in agentii, mai ales atunci cand se incheie acel antecontract cu agentia. Cei de la agentie au un rol limitat la intermediere, insa, referitor la detaliile juridice, clientul este cel care trebuie sa se intereseze in acest sens. In cel mai bun caz poate sa contacteze un avocat sau o persoana cu studii juridice aprofundate. In privinta antecontractului, unii il incheie prin agentie, altii prin notar. Trebuie retinut ca el nu transmite dreptul de proprietate, practic vanzatorul promite vanzarea bunului si perfectarea actelor la un anumit termen, iar cumparatorul promite ca la termenul stabilit va plati pretul integral. De asemenea, se stipuleaza si data cand se evacueaza bunul. In caz de neseriozitate, este foarte bine sa se puna niste clauze, atat pentru o parte cat si pentru cealalta. De obicei vanzatorul primeste acel avans pentru bunul respectiv si, in situatia in care se razgandeste si vinde bunul unei alte persoane, este obligat sa plateasca de trei ori avansul. In situatia in care cumparatorul se razgandeste, si nu mai vrea bunul, pierde acel avans. De cele mai multe ori agentii imobiliari nu cunosc aceste detalii juridice si nu va pot indruma atunci cand vreti sa cumparati un imobil.
